Clarification du Conseil d’État sur l’opposabilité des « chartes promoteurs »
CE, 2 juin 2023, n° 461645
Rien ne fait obstacle à ce qu’un promoteur prenne une attache préalable avec un maire afin de présenter un projet immobilier et que des discussions aient lieu avant le dépôt d’une demande de permis ou même au cours de son instruction.
Au prétexte de cet urbanisme dit « négocié », certaines collectivités font le choix d’adopter des « chartes promoteurs », parfois dénommées « conventions » ou encore « guides des bonnes pratiques en matière d’urbanisme », exprimant des « recommandations », voire des « prescriptions » architecturales, plus ou moins exigeantes, auxquelles les constructeurs sont vivement invités à adhérer.
Quelle est la valeur juridique de ces documents et dans quelle limite peuvent-ils être opposables ?
C’est à ces questions qu’a répondu le Conseil d’Etat dans sa décision du 2 juin 2023.
I. Les conditions d’opposabilité des « chartes promoteurs »
Pour être opposable à une demande de permis, ces chartes doivent :
– Constituer une annexe au règlement du PLU (et non pas au PLU de manière générale) à laquelle ce même règlement doit faire expressément référence, sans contradiction ni méconnaissance des règles figurant dans le règlement lui-même ;
– Avoir été annexées au règlement du PLU selon l’une des procédures d’évolution de ce document prévues par le code de l’urbanisme (élaboration, révision, modification, mise en compatibilité du PLU).
Ainsi, sont sans effet :
– La seule signature ou l’adhésion formelle d’un promoteur à une charte ;
– L’adoption par un conseil municipal d’une charte en dehors de toute procédure liée au PLU.
II. Les limites de l’opposabilité des « chartes promoteurs »
Pour mémoire, les autorisations d’urbanisme sont accordées sur la base d’une demande constituée de pièces limitativement énumérées par le code de l’urbanisme et peuvent être mises en œuvre dès leur notification au pétitionnaire et leur transmission au préfet, au titre du contrôle de légalité.
Par conséquent, il en découle qu’une charte, même valablement annexée au règlement d’un PLU, ne saurait avoir pour effet :
– Ni d’imposer la production de pièces non prévues par le code de l’urbanisme ;
– Ni de conditionner la mise en œuvre d’un permis à des formalités non instituées par le code de l’urbanisme (comme par exemple subordonner la mise en œuvre de certaines des prescriptions attachées à permis de construire à un « avis préalable » de la commune).
En conclusion, on peut estimer qu’il existe deux types de « chartes promoteurs » :
– Celles contraignantes et opposables, lesquelles sont incorporées ou annexées au règlement du PLU, faisant corps avec lui, et qui sont soumises aux mêmes règles que les autres dispositions du règlement ;
– Celles dépourvues de tout caractère contraignant et dont le respect ne saurait être exigé par l’administration.